-
[ 목차 ]
공동명의는 아파트나 주택을 부부 등 2명 이상이 지분을 나누어 소유하는 방식입니다.
부동산을 구입할 때 단독명의와 공동명의 가운데 무엇이 유리한지 고민하는 이유는 향후 보유와 처분 과정에서 세금 문제가 연결되기 때문입니다.
다만 공동명의라고 해서 모든 세금이 무조건 줄어드는 것은 아닙니다. 보유주택 수와 지분, 주택가격, 취득 시점, 보유기간 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
이미 단독명의인 주택을 공동명의로 바꾸는 경우에도 단순한 명의변경으로만 생각하지 말고 증여·취득 관련 세금과 등기비용까지 확인해야 합니다.
공동명의 장단점
공동명의 장단점을 판단할 때 가장 중요한 것은 단순히 공동명의가 절세된다고 생각하지 않는 것입니다.
공동명의는 각자가 일정 지분을 소유하기 때문에 일부 세목에서는 개인별 지분이나 과세방식에 따라 단독명의와 결과가 달라질 수 있습니다.
반면 주택을 매도하거나 담보 설정 등 중요한 재산권을 행사할 때 공동소유자의 협조가 필요한 상황도 생길 수 있습니다.
특히 세금은 보유 단계의 종합부동산세와 재산세뿐 아니라 향후 매도 단계의 양도소득세까지 따로 살펴봐야 합니다.
이미 한 사람 명의로 취득한 주택의 지분을 배우자에게 이전해 공동명의로 만드는 것 역시 처음부터 공동명의로 취득하는 것과 상황이 다를 수 있습니다.
따라서 취득 전 공동명의와 보유 중 단독명의→공동명의 변경은 구분해서 판단하는 것이 좋습니다.
공동명의 종부세 계산방법
현행 종부세 시행령에서는 원칙적으로 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하면 공동소유자 각각이 그 주택을 소유한 것으로 봅니다.
다만 일정한 요건을 갖춘 부부 공동명의 1주택은 별도의 공동명의 1주택자 특례를 선택할 수 있습니다.
국세청 안내에 따르면 특례를 적용하지 않는 경우에는 공동명의자 각각이 납세의무자가 되고 각각 9억원 공제가 적용됩니다.
반면 요건을 충족해 공동명의 1주택자 특례를 선택하면 납세의무자를 한 명으로 정하고 12억원 공제와 요건에 따른 고령자·장기보유 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
따라서 무조건 어느 방식이 유리하다고 단정하기보다는 주택 공시가격과 소유자의 나이·보유기간 등을 놓고 비교해야 합니다.
공동명의 종부세 세금 공식정보 바로가기
공동명의 세금은 부동산 가격과 주택 수, 소유지분에 따라 결과가 크게 달라질 수 있으므로 국세청 공식 자료에서 현재 적용되는 기준을 확인하는 것이 좋습니다.
공동명의 종부세 세금 공식정보 바로가기
특히 공동명의 1주택자 특례를 이용하려면 신청기간도 확인해야 합니다. 국세청은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청하도록 안내하고 있습니다.
최초 신청 이후 내용에 변동이 없다면 다음 연도부터 별도 신청 없이 계속 적용됩니다.
공동명의 재산세 양도소득세
여기서 주의할 점은 종부세에서 공동명의가 적용되는 방식과 재산세·양도소득세의 계산 구조를 동일하게 생각하면 안 된다는 것입니다. 세목마다 납세의무와 공제, 세율을 판단하는 기준이 다르기 때문입니다.
특히 주택을 매도할 계획이라면 취득 당시 가격과 매도가격뿐 아니라 각 소유자의 지분, 보유기간, 거주요건, 다른 주택 보유 여부 등을 함께 확인해야 합니다.
공동명의 주택 외에 다른 주택이나 주택 지분을 보유하고 있다면 세금 판단이 더욱 복잡해질 수 있습니다.
따라서 공동명의니까 양도세가 절반이라는 식의 단순 계산은 피하고 실제 매도 시점의 적용 법령과 각 명의자의 조건을 따로 확인하는 것이 안전합니다.
공동명의 2주택 단독명의 변경 주의사항
공동명의 2주택이나 공동명의 다주택자는 1주택 공동명의보다 더 신중하게 확인해야 합니다.
종부세 시행령상 공동소유 주택은 원칙적으로 공동소유자 각각이 해당 주택을 소유한 것으로 보는 규정이 있기 때문입니다.
부부 공동명의 1주택 특례 역시 아무 공동명의 주택에나 적용되는 것이 아니며 다른 주택 보유 여부 등 별도의 요건을 충족해야 합니다.
공동명의 2주택 단독명의 변경 주의사항
공동명의 지분을 한 사람에게 넘기거나 단독명의 주택의 일부 지분을 배우자에게 이전하는 과정은 단순히 등기부의 이름만 바꾸는 문제가 아닐 수 있습니다.
이전 원인과 대가 지급 여부 등에 따라 세금 문제가 달라질 수 있기 때문에 명의변경 결정 → 예상 세금 확인 → 등기비용 확인 → 실제 이전 순서로 검토하는 것이 좋습니다.